＼不動産業界の『囲い込み』とは？／
知らないと大損する！？
家を売る時に、よく使われるのが『仲介』。
この仲介には、いくつかデメリットがあります。
今回はその最大のデメリット、「両手仲介」「囲い込み」について解説してゆきます。
※この記事は約2分で読めます。[PR]
「仲介」であなたの家が売れるには”平均6か月以上かかる”
仲介業者を通して家を売却する場合、流れは以下のようになります。
1.複数の業者に相談・査定依頼
2.査定結果で絞込み
3.媒介契約
4.販売活動・内覧
5.契約・引き渡し
売却までの期間は、
※出展：LIFULL HOME'S
平均すると半年前後です。
あくまでも平均で、物件の種別や築年数、エリアによっても「売れやすさ」は異なります。
ここで注目すべきは、9か月以上かかった人が30％もいることです。
なぜ、これだけの期間がかかってしまうのでしょうか？
答え：特定の仲介業者に「任せきり」になるから
一般媒介契約は複数の業者と契約できますが、専任・専属専任媒介は1社としか契約できません。
その結果、「契約期間中は、依頼した業者にすべて任せる」ことになるのです。
任せた業者には、販売責任はありません。
売れなくても業者に責任はない
売れる値段まで下げて販売する
どちらでも構わないのです。
「囲い込み」でさらに売れなくなる
不動産会社と媒介契約を結べば、あなたの物件は「レインズ」に登録されます。
↑このように、情報をオープンにして買い主を探すのが一般的です。
でも中にはその両方をやってしまおうとする業者がいます。
これが「両手仲介」です。
「両手仲介」は多くの不動産会社が行おうとしますが、一番困るのが「囲い込み」「売り止め」です。
レインズを介して問い合わせをかけて来た他の不動産会社に、
「今、商談中ですので内覧はできません･･･。」
など、嘘の理由をつけて内覧をさせないのです。
他の業者を排除して、自社だけで売り主を探そうとします。
さらに自社で買い主を見つけることができない場合、
「価格が高すぎて買い主が現れない」
などと嘘を言って値下げを迫る、などの行為にでる場合があります。
この結果、あなたは
- 公正な市場価格で不動産を売却するチャンスを奪われる
- 不等な値下げを強いられる
といった不利益をこうむることになります。
なぜ囲い込みを行うのか？
答えは簡単です。
「仲介手数料を倍もらえるから」
「売買価格×3% ＋6万円＋消費税」
3000万円×3％+6万円+9.6万円（消費税）＝1,056,000円
通常の仲介手数料は、別々の会社に入ります。
でもその両方を行えば、1社で倍の手数料が入ってきます。
先程の3000万円で家が売れた場合は、1,056,000円の倍の2,112,000円入ってくるのです！
この両手仲介の恐ろしいところは、
本来であれば、
・売り主は「だきるだけ高く売りたい」
・買主は「できるだけ安く買いたい」
という双方の思いが成り立たないところです。
先程の3000万円の物件を、相場よりも安い2,500万円で売ったとしても、両手仲介のほうがはるかに利益が出ることになります。
買い主からすればラッキーとなるでしょうが、売り主からすれば大損です。
売れるまでに時間がかかり、しかも相場よりも500万円も安く手放すことになる。
だから両手仲介による、囲い込みは恐ろしいのです。
値下げの話をしきりに持ち出してくる不動産会社には、注意したほうが良いでしょう。
「囲い込み」が心配なら、「買取」も検討してみる
もう一つの家の売り方「買取」
家の売却を考え始めたら
「買取」と「仲介」の違いは、
絶対に知っておくべきです！
「仲介」と「買取」の違いをまとめると、
| 買取 | 仲介 | |
| 買主は誰か | 買取不動産会社 | 主に個人 |
| 囲い込みの可能性 | なし | あり |
| 査定額と売却価格 | 査定額＝売却価格 | 査定額で売り出しても、その価格で売れるとは限らない。売れなければ値下げする必要がある |
| 売却までの期間 | 最短7日 | 3ヶ月から1年以上と時間がかかる |
| 手数料 | 不要 | 売却価格の3％に6万円と消費税を足した額
※3000万円の物件だと1,056,000円の手数料 |
| 必要な手間 | 業者とのやり取りのみ | 内覧対応/個別の価格交渉/残置物処理など |
| 契約不適合責任※ | なし | あり |
※契約不適合責任とは、物件が売れた後に雨漏りやシロアリ被害が判明した場合、売り主が賠償責任を負うこと。築年数が古い家ほど、賠償の可能性は高くなります。
残念ながら、この違いは仲介不動産会社は絶対に話しません。
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「仲介」と「買取」、どっちがいいの？
一般的には、
・時間がかかってでも高く売りたい⇒「仲介」
・とにかく早く売りたい⇒「買取」
と言われています。
ここで質問です。
そんなこと言われても、答えられないですよね。
なぜなら、
これが分からないと、判断できません。
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でも残念ながら、一括査定サービスは全て仲介の査定額です。
残念ながら、「買取」の査定額はわかりません。
そして、
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この最大の疑問にも答えてくれません。
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最近の不動産の価格がどうなっているか、ご存知ですか？
景気が良くない、給与も上がらない、
だから、あなたの家の価値も随分下がっているに違いない。
と思ってしまいますよね。
でも実際は、不動産の価格は高騰しています。
出展：国土交通省
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