家を売る時に、よく使われるのが『仲介』。
この仲介には、いくつかデメリットがあります。
今回はその最大のデメリット、「囲い込み」について解説してゆきます。
※この記事は約2分で読めます。[PR]
不動産の「囲い込み」とは
不動産会社と媒介契約を結べば、あなたの物件は「レインズ」に登録されます。
↑このように、情報をオープンにして買い主を探すのが一般的です。
でも中にはその両方をやってしまおうとする業者がいます。
これが「両手仲介」です。
「両手仲介」は多くの不動産会社が行おうとしますが、一番困るのが「囲い込み」「売り止め」です。
レインズを介して問い合わせをかけて来た他の不動産会社に、
「今、商談中ですので内覧はできません･･･。」
など、嘘の理由をつけて内覧をさせないのです。
他の業者を排除して、自社だけで売り主を探そうとします。
さらに自社で買い主を見つけることができない場合、
「価格が高すぎて買い主が現れない」
などと嘘を言って値下げを迫る、などの行為にでる場合があります。
この結果、あなたは
- 公正な市場価格で不動産を売却するチャンスを奪われる
- 不等な値下げを強いられる
といった不利益をこうむることになります。
なぜ囲い込みを行うのか？
答えは簡単です。
「仲介手数料を倍もらえるから」
「売買価格×3% ＋6万円＋消費税」
3000万円×3％+6万円+9.6万円（消費税）＝1,056,000円
通常の仲介手数料は、別々の会社に入ります。
でもその両方を行えば、1社で倍の手数料が入ってきます。
先程の3000万円で家が売れた場合は、1,056,000円の倍の2,112,000円入ってくるのです！
この両手仲介の恐ろしいところは、
本来であれば、
・売り主は「だきるだけ高く売りたい」
・買主は「できるだけ安く買いたい」
という双方の思いが成り立たないところです。
先程の3000万円の物件を、相場よりも安い2,500万円で売ったとしても、両手仲介のほうがはるかに利益が出ることになります。
買い主からすればラッキーとなるでしょうが、売り主からすれば大損です。
売れるまでに時間がかかり、しかも相場よりも500万円も安く手放すことになる。
だから両手仲介による、囲い込みは恐ろしいのです。
「囲い込み」をされない売り方がある！
「囲い込み」の心配が一切ない売り方があります。
それが「買取」です。
家の売却を考え始めたら
「買取」と「仲介」の違いは、
絶対に知っておくべきです！
「仲介」と「買取」の違いをまとめると、
| 買取 | 仲介 | |
| 買主は誰か | 買取不動産会社 | 主に個人 |
| 囲い込みの可能性 | なし | あり |
| 査定額と売却価格 | 査定額＝売却価格 | 査定額で売れるとは限らない。売れなければ値下げする必要がある |
| 売却までの期間 | 最短7日 | 6ヶ月から1年以上と時間がかかる |
| 手数料 | 不要 | 必要。売却価格の3％に6万円と消費税を足した額
※3000万円の物件だと1,056,000円の手数料 |
| 必要な手間 | 業者とのやり取りのみ | 内覧対応/個別の価格交渉/残置物処理など |
| 契約不適合責任※ | なし | あり |
※契約不適合責任とは、物件が売れた後に雨漏りやシロアリ被害が判明した場合、売り主が賠償責任を負うこと。
築年数が古い家ほど、賠償の可能性は高くなります。
残念ながら、この違いは仲介不動産会社は絶対に話しません。
あなた自身の目で、「買取」と「仲介」の最高額を比較してみるべきです！
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「仲介」と「買取」、どっちがいいの？
両者を比べると、「買取」の方が圧倒的にメリットが多いです。
ただ、「買取」にも1つデメリットがあります。
それは、「仲介」よりも売却価格が低くなりがち、という点です。
そこで重要なのが、
「仲介」と「買取」でどれくらいの金額差が出るのか？
ということです。
実際に両方の最高金額を把握すると、色々な判断ができます。
例① 仲介3000万円 vs 買取1500万円
これほどの差が出ると、まずは仲介で媒介契約を結んで3ヶ月売りに出す。反響が無ければ少し値下げして様子を見る。
例② 仲介3000万円 vs 買取2700万円
これくらいの差であれば、「買取」も検討する。
理由は、仲介では3000万円で売れる保証はないし、売れても仲介手数料が約100万円かかる。
しかも売った後に「契約不適合責任」が残るから。
このように、
両方の最高額を把握すると
最適な売り方を選べます！
確かにそうですよね。
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少し長くなりましたが、最後にまとめると、
・「囲い込み」をされると大損
なかなか売れない→相場よりも安い金額でしか売れない可能性があります。
・なぜ「囲い込み」をするのか？
買い主と売り主の両方から、手数料をもらえるからです。
たとえ相場より安く売っても、仲介不動産会社は儲けが膨らみます。
・「買取」は「囲い込み」の心配がない
不動産会社が直接買い取るので、「囲い込み」の心配も「仲介手数料」も必要ありません。
・「買取」は楽に早く売れるがデメリットも
買取はメリットが多いが、「査定額が低くなりがち」というデメリットがあります。
・両方の最高額を把握することが重要←いまココ
「仲介」「買取」の最高額を比較することで、最適な売り方を選択できます。
特に築年数の古い家は、「仲介」ではなかなか売れにくいのが実情です。
「買取」で楽に早く売るほうが、お得なケースもよくあります。
だから両方の最高額を把握すべきなのです。
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